Vraag:
Het brutosalaris van mijn cliënt is net niet toereikend om de lening met
NHG te kunnen betalen. Mijn cliënt krijgt naast het maandsalaris een overwerkvergoeding.
Mag het overwerk als toetsinkomen worden opgevoerd?
Antwoord:
Het overwerk, mits structureel, hoort tot het toetsinkomen (onderdeel 12.2,
normen 2003). Het bedrag wat uw cliënt over de laatste 12 maanden, blijkens
de werkgeversverklaring, aan overwerk heeft verdiend, wordt als toetsinkomen
meegerekend.
naar overzicht vragen
2. Kwaliteitsverbetering
Vraag:
Mijn cliënt heeft een woning met daarop een spaarhypotheek van € 148.750,-.
Hij wil zijn lening oversluiten naar een andere geldverstrekker. De bestaande
spaarpolis wordt afgekocht en als extra premiestorting in de nieuwe spaarpolis
gestort. Tegelijkertijd wil hij een extra bedrag lenen ten behoeve van een dakkapel
en de vernieuwing van de badkamer. Voor de verbouwing heeft mijn cliënt €
15.000,- nodig. De huidige vrije verkoopwaarde van de woning is € 155.000,-.
A) Kan mijn cliënt op de nieuwe lening NHG krijgen?
B) Welk deel van de lening mag maximaal aflossingsvrij worden verstrekt?
Antwoord:
A) Uw cliënt kan in aanmerking komen voor NHG. De maximale lening bedraagt
in dit voorbeeld € 148.750,- € 15.000,- = €163.750,-. Conform onderdeel 10 van
de normen 2003
kan de lening verder worden verhoogd met de kosten van het bouwkundig rapport
en/of het
taxatierapport, de kosten in verband met de aflossing van de bestaande lening,
een eenmalige
premiestorting voor een hypotheekbeschermingsverzekering en de kosten van financiering.
De totale
lening mag niet meer dan € 225.000,- bedragen.
B) Conform onderdeel 5.1 van de normen 2003 mag maximaal 50% van de kosten voor
het verkrijgen in
eigendom aflossingsvrij worden verstrekt. De kosten van het
verkrijgen in eigendom zijn in het geval van herfinanciering met kwaliteitsverbetering
de som van:
a. de restantschuld van de bestaande lening, tot maximaal de onderhandse verkoopwaarde
vrij van huur en gebruik voordat de kwaliteitsverbetering is uitgevoerd;
b. de kosten in verband met aflossing van de bestaande lening;
c. de kosten van de kwaliteitsverbetering;
d. de kosten van het bouwkundig rapport en/of het taxatierapport;
e. een eenmalige premiestorting in verband met een verzekering welke een deel
van de maandelijkse hypotheeklasten uitkeert bij arbeidsongeschiktheid en/of
werkeloosheid;
f. de kosten van financiering.
In deze situatie mag 50% van € 163.750,- = € 81.875,- maximaal aflossingsvrij
worden verstrekt.
naar overzicht vragen
3. Kredietwaardigheid
Vraag:
Mijn cliënt heeft, blijkens een toetsing bij het BKR, een A-registratie op een
persoonlijke lening. De
achterstand is ingelopen en bij het betreffende krediet is een herstelcode (h)
vermeld. Kan mijn cliënt,
op grond van deze gegevens, in aanmerking komen voor NHG?
Antwoord:
Deze situatie vormt geen belemmering voor het verstrekken van NHG. Uitgangspunt
is dat de achterstand is ingelopen blijkens een herstelcode (h) bij de A-registratie
of uit een verklaring van de desbetreffende geldverstrekker (onderdeel 3 normen
2003).
naar overzicht vragen
4. Verbouwing bij aankoop
Vraag:
Mijn cliënten kopen een oud pand waar erg veel aan moet worden verbeterd.
De verbetering gaan zij in eigen beheer uitvoeren. De kosten voor de verbetering
willen zij meefinancieren in de lening met NHG. De koopsom van de woning is
€ 150.000,-,
de onderhandse vrije verkoopwaarde voor verbouwing is ook € 150.000,-
en de waarde na verbouwing is € 189.750,-. Mijn cliënten willen € 50.000,- lenen
voor de
verbetering. Wat is de maximale lening en welk bedrag
moet in het verbouwingsdepot worden gehouden?
Antwoord:
In de normen 2003 (onderdeel 6) wordt voor het bepalen van de kosten van het
verkrijgen
in eigendom niet meer gekeken naar de waarde na verbouwing. In deze situatie
is
de maximale lening: € 150.000,- € 50.000,- (op basis van een door
de cliënt opgestelde specificatie) 12% voor bijkomende kosten = € 224.000,-.
Het bedrag
dat uw cliënten voor de verbetering meefinancieren (€ 50.000,-) wordt in het
verbouwingsdepot geplaatst
en kan worden uitgekeerd aan de hand van de bonnen van de verbouwingskosten
die uw cliënten inleveren.
naar overzicht vragen
5. Flexibele arbeidsrelatie
Vraag:
Mijn cliënte werkt als oproepkracht in een ziekenhuis. Zij heeft een dienstverband
voor bepaalde tijd voor 4 uur in de week. Zij werkt echter gemiddeld 16 uur
per
week. In de afgelopen jaren is zij regelmatig van baan veranderd en heeft ook
een halfjaar een WW-uitkering ontvangen. Hoe wordt het toetsinkomen van deze
cliënt
bepaald?
Antwoord:
In deze situatie zijn, naast de werkgeversverklaring, de jaaropgaven van de
afgelopen drie kalenderjaren van het loon en de loonvervangende uitkering (WW-uitkering)
van belang. Het toetsinkomen is het gemiddelde jaarinkomen van de afgelopen
drie kalenderjaren op basis van de jaaropgaven van het loon voor de loonbelasting
en de jaaropgaven van loonvervangende uitkeringen, tot maximaal het jaarinkomen
van het laatste kalenderjaar (onderdeel 11.3 van de normen 2003).
naar overzicht vragen
6. Restantschuld bij kwaliteitsverbetering
Vraag:
Wat valt onder de term 'restantschuld van de bestaande lening' bij norm 10.1
en 10.2?
Antwoord:
Onder een bestaande lening in het kader van norm 10 wordt verstaan één (of meer)
lening(en) die onder verband van een hypotheek (eerste of volgende) zijn afgesloten.
Het gaat dus uitsluitend om hypothecaire leningen.
naar overzicht vragen
7. Aflossingsvrij bij kwaliteitsverbetering
Vraag:
Hoe groot mag het aflossingsvrije deel bij een aanvullende lening in het kader
van kwaliteitsverbetering zijn?
Antwoord:
Het maximale gedeelte aflossingsvrij bij een aanvullende lening voor kwaliteitsverbetering
is 50% van de som van a. tot en met d. (Voorwaarden en Normen brochure 2003,
blz 21, rechterkolom) vermeerderd met de restantschuld van de bestaande lening.
het maakt hierbij niet uit welke vorm (bijvoorbeeld annuïtair of aflossingsvrij)
de bestaande lening heeft.
In het extra Info-Bulletin van januari 2003 is op pagina 1 aangegeven hoe groot
een aflossingsvrij deel van een lening voor kwaliteitsverbetering mag zijn.
Het daar gestelde over een aflossingsvrij deel bij een aanvullende lening (norm
10.2) wordt hierbij gewijzigd.
naar overzicht vragen
8. Bepaling bijkomende kosten bij kwaliteitsverbetering
Vraag:
Hoe moeten de bijkomende kosten bij kwaliteitsverbetering worden bepaald?
Antwoord:
De bijkomende kosten bij kwaliteitsverbetering zijn vaak moeilijk te bepalen.
Met name het bedrag van de boeterente vormt een probleem. De stichting gaat
ermee akkoord dat de bijkomende kosten bij norm 10 worden bepaald door een redelijke
inschatting hiervan op basis van de gegevens die bij het offreren van de lening
bekend zijn. Het aldus ingeschatte bedrag is uitgangspunt bij de toetsing en
behoeft achteraf niet meer te worden gecontroleerd. Het gaat hierbij om de onderdelen
b., d. en f. bij norm 10.1 en de onderdelen b. en d. bij norm 10.2
naar overzicht vragen
9. Bepaling restantschuld bij kwaliteitsverbetering
Vraag:
Voor de bepaling van de restantschuld bij een leven- of beleggingshypotheek
moet de afkoopwaarde worden opgevraagd. In de praktijk blijkt dat de opgave
van de afkoopwaarde erg lang op zich laat wachten. Hoe moet ik hiermee omgaan?
Antwoord:
De restantschuld is in het kader van de NHG gedefinieerd als de nog niet afgeloste
hoofdsom van de lening verminderd met de (afkoop)waarde van de tot zekerheid
meeverbonden levensverzekering(en) of beleggingsovereenkomst(en). De stichting
heeft besloten dat het bij de toepassing van norm 10 is toegestaan dat bij de
bepaling van de restantschuld de (afkoop)waarde buiten beschouwing blijft. De
nog niet afgeloste hoofdsom van de lening hoeft dus niet te worden verminderd
met de (afkoop)waarde.
naar overzicht vragen
Bron NHG
Terug naar Top Hypotheek - laatste hypotheekrente